Глава Tri Pointe Homes: цены на новое жильё в Санбелте упали сильнее, чем кажется

Генеральный директор Tri Pointe Homes Даг Бауэр считает, что слово «доступность» слишком часто используют не по делу. «Это модный термин, — говорит Бауэр в интервью ResiClub. — Откройте ChatGPT или словарь — это то, что человек может позволить себе заплатить за товар или услугу. И у всех по-разному».

Tri Pointe ориентируется на покупателей, которые уже имеют жильё и хотят улучшить условия. Аргумент Бауэра: реальные цены на новостройки в ключевых рынках уже заметно снизились по сравнению с пиком 2022 года. Так что главный тормоз для спроса — не цены, а неуверенность.

«У покупателей проблема с уверенностью», — говорит Бауэр.

Весенний скачок цен на нефть только усугубил ситуацию. «Данные до марта показывали, что потребитель снова активизируется. Казалось, 2026 год будет другим, — продолжает Бауэр. — Но потом конфликт на Ближнем Востоке, рост цен на бензин и удобрения — и снова неопределённость». Он категорически не согласен с тем, что нынешняя вялость спроса — это в первую очередь история про цены.

Цены со скидками: реальность против вывесок

Бауэр напрямую говорит: «Новые дома подешевели». Застройщики предлагают крупные стимулы, и надо смотреть на реальную цену, а не на рекламную. По его оценке, в премиальных «А»-районах Tri Pointe цены упали на 5–10% от пика пандемийного бума. В «B» и «C» районах, где застройщики гнались за объёмами, падение ещё серьёзнее — 15–20%.

«Теперь все эти компании, которые рванули за большими объёмами, возвращаются, — отмечает Бауэр. — Многие уже фиксируют убытки в тех субрынках». Он не называет конкретные локации, но советует посмотреть на карту: определите самое привлекательное место в городе и двигайтесь от него наружу. «Данные можно проверить на Zillow».

В качестве доказательства Бауэр приводит разрыв между ценами на новостройки и вторичку — он даже перевернулся. У Lennar средняя цена после вычета скидок — $371 000, а медианная цена на вторичном рынке — $440 600. «Когда вы видели, чтобы новостройки стоили дешевле вторички?» — спрашивает Бауэр.

Объём стимулов в Tri Pointe — 9–9,5% от цены. Из них 50–60% — скидки на опции дизайна, 20–25% — кредитные льготы (снижение ставки, ипотечные кредиты), остальное — прямые скидки. «Мы хотим защитить свою маржу», — подчёркивает Бауэр, отличая подход Tri Pointe от более крупных застройщиков.

Бауэр также опровергает популярное мнение, что ипотечные ставки — главный рычаг спроса. «Процентные ставки — это просто функция того, сколько вы можете заплатить за дом. Это не драйвер спроса. Спросом движут рабочие места и уверенность потребителей. Я смотрю на это 35 лет».

Региональный разрез от главы Tri Pointe

В целом по отрасли «стабильный» темп продаж — около трёх сделок в месяц на один микрорайон. У Tri Pointe сейчас 2,2–2,5. Лучшие показатели во втором квартале — в Инленд-Эмпайр, Сан-Диего, Аризоне, Колорадо и Юте. Особенно радует Колорадо: «Я никогда не был доволен рынком Колорадо, — признаётся Бауэр. — Но он оживает. Пока не назову его полностью здоровым, но стабилизация есть».

По Остину (Техас) — одному из самых обсуждаемых рынков после пандемии — Бауэр настроен оптимистично в долгосрочной перспективе. Несмотря на корректировки цен, Tri Pointe избежала крупных убытков, в отличие от других застройщиков. Причина — сильный глава местного дивизиона. «Анекдотично: я видел, как много руководителей дивизионов потеряли работу в последние пару лет, потому что сидели в «B» и «C» районах с огромными убытками. У нас один из лучших управляющих в Остине, так что, тьфу-тьфу, проблем не было». Остин он описывает как «то горячий, то холодный», Хьюстон — «всегда стабильный», Даллас — «так себе».

Приватизация: что значит сделка с Sumitomo Forestry

Интервью состоялось после закрытия сделки по приобретению Tri Pointe японской Sumitomo Forestry за $4,5 млрд. Компания стала частной, войдя в сеть Sumitomo вместе с DRB Group и Brightland Homes. Бауэр говорит, что готовились два года: «Мы знакомились с людьми из Sumitomo. Причина сделки — общие ценности и культура. И во-вторых, они мыслят десятилетиями». Такой долгосрочный подход, по его мнению, — «единственный правильный способ думать о домостроении».

Раздражение от публичных квартальных отчётов звучит постоянно. «Мне приходится каждый квартал отчитываться перед аналитиками. Аналитик говорит: «У вас плохо, Бауэр», или «У вас отлично». А у меня первоклассные объекты в Остине, Хьюстоне или Сиэтле — и ты говоришь, что я плохо работаю?» — возмущается он.

Часть финансовой отчётности останется публичной из-за долговых обязательств, но сам Бауэр больше не будет участвовать в звонках с аналитиками. Он говорит, что сделка разблокировала рост: цель — увеличить ежегодные поставки с 5–6 тысяч до более 9 тысяч к 2030 году. «Я снял груз в 50 фунтов с плеч. Теперь я сосредоточен только на росте бизнеса».

Объединение шести брендов под крышей Sumitomo Forestry уже делает его примерно пятым по величине домостроителем в США, хотя каждый бренд продолжит работать под своим именем. На вопрос, будут ли японские компании продолжать скупать американских застройщиков, Бауэр отвечает: «Я бы сказал, да».

Berkshire Hathaway и японцы: одна идея с разных сторон

Сделка Sumitomo состоялась за несколько месяцев до того, как преемник Уоррена Баффета Грег Абель заключил сделку по покупке Taylor Morrison. Бауэр видит в этом подтверждение одной и той же идеи. «Это сделало Тоси [CEO Sumitomo] гением, — говорит он. — Berkshire и Sumitomo инвестируют в управленческие команды и думают десятилетиями, а не кварталами. Здорово, что Berkshire пришла к тому же выводу».