Покупали жилье в 2022–2025 годах? Проверьте, не в зоне ли вы риска из-за падения капитала

Доля американских домов с ипотекой, у которых есть солидный собственный капитал (equity-rich), сжимается четвертый квартал подряд. Во втором квартале 2026 года таких домов было 41% — против 43% кварталом ранее и 47% год назад. Это самый низкий уровень за пять лет.

Что такое equity-rich? Это когда сумма кредита не превышает половины оценочной стоимости дома. Проще говоря, у владельца как минимум 50% капитала в недвижимости. На другом полюсе — «серьезно утонувшие» дома: здесь кредит более чем на четверть превышает стоимость жилья. Таких сейчас 3,2% — немного, но год назад было 2,7%.

«Оба показателя все еще здоровее, чем до 2020 года, — говорит генеральный директор Attom Роб Барбер. — Но в последний год они движутся в менее благоприятную сторону, и это тренд, за которым стоит следить».

Почему это касается покупателей 2022–2025 годов

Именно те, кто купил жилье в этот период, сильнее всего уязвимы. Цены тогда были на пике, многие брали ипотеку на пределе. Теперь рынок остывает, и капитал тает. Если вы купили дом в 2021 году, когда цены росли, у вас, скорее всего, еще есть запас. А вот при покупке в 2022-м или 2023-м легко оказаться в ситуации, когда рыночная цена ниже того, что вы заплатили, а кредит почти не уменьшился.

Что происходит по штатам

Общенациональные цифры скрывают сильные различия. В Вермонте 79% домов с ипотекой — equity-rich. В Монтане, Род-Айленде, Южной Дакоте и Нью-Гэмпшире — больше половины. А в Миннесоте доля таких домов обвалилась с 38% до 20% за год. Мичиган, Калифорния, Вашингтон и Миссури тоже потеряли около 10%.

При этом 18 штатов показали рост доли «тонущих» домов во втором квартале, а 33 — за год. В Миннесоте и Луизиане более одного из десяти домов с ипотекой уже серьезно утонули.

Как проверить свой капитал

Сделать это несложно. Сначала узнайте текущую рыночную стоимость дома: можно заглянуть в отчет оценщика, если недавно была сделка, или воспользоваться онлайн-сервисами. Затем посмотрите остаток по ипотеке в банке.

Сравните два числа. Если остаток меньше половины стоимости — вы в зеленой зоне. Если больше 125% — вы в красной, то есть seriously underwater. Между ними — серая зона, где уже стоит задуматься.

Что делать, если вы в зоне риска

Для начала — не паниковать. Капитал — это не наличные, а абстрактная цифра. Если вы не собираетесь продавать дом, она на вашу жизнь почти не влияет. Проблемы начинаются, когда продажа нужна: переезд или развод.

В такой ситуации есть несколько вариантов. Можно подождать, если рынок цикличный и цены восстановятся. Можно пересмотреть цену продажи — возможно, придется согласиться на меньшую сумму, чем хотелось бы. Или рефинансировать кредит, если ставки снизились и банк готов пересмотреть условия.

Типичная ошибка — считать, что цены на жилье всегда растут. Данные Attom показывают обратное: даже в крепкой экономике капитал может сжиматься. Поэтому не закладывайте в планы обязательный рост цен. Лучше заранее просчитать сценарий, при котором дом не даст прибыли, — так вы будете готовы к разным вариантам развития событий.

Вывод

Рынок недвижимости США проходит фазу коррекции. Доля домов с большим капиталом снижается, а доля «утонувших» — растет. Особенно уязвимы те, кто купил жилье на пике цен в 2022–2025 годах. Проверить свой капитал просто, и лучше сделать это раньше, чем позже: спокойная оценка ситуации снимает иллюзии и помогает принимать решения без спешки.