Рынок жилья в США раскалывается: кто остаётся за бортом и как не утонуть

Пока чиновники спорят, закончилась ли K-образная экономика, рынок жилья США даёт однозначный ответ: нет. Всё больше он напоминает две разные страны — одну для богатых, другую для всех остальных. Свежий отчёт Realtor.com показывает: интерес к домам до 370 тысяч долларов стремительно падает, а люксовые объекты по-прежнему находят своих покупателей.

Причём это не временное колебание. За пять лет доля онлайн-трафика на объявления о продаже дешёвых домов снизилась с 54,2% до 42,8%. Люди просто перестали искать. «Разрыв между долей предложения и долей просмотров в нижнем ценовом сегменте во многом объясняется уходом покупателей, чувствительных к цене», — говорит Цзийи Сюй, старший экономист Realtor.com.

В то же время на другом конце рынка всё стабильно. И запас дорогих домов, и интерес к ним остаются высокими. Покупатели с деньгами не боятся высокой ставки и дорогой ипотеки — у них есть альтернативы. Но для тех, кто рассчитывал на первое жильё, рынок превратился в ловушку. Цены немного снизились: медианная цена листинга в июле составила 428 950 долларов, что на 2,4% ниже прошлогоднего. Но даже это не возвращает покупателей.

K-образная экономика и рынок жилья

K-образная экономика — это когда верхние 20% населения богатеют, а нижние 80% беднеют. И хотя министр финансов Скотт Бессент заявил, что устал слышать об этом термине и считает, что всё уже позади, реальность говорит иначе. 95% американцев, по данным опроса Harris Poll для The Guardian, уверены, что страна переживает кризис доступности из-за роста цен на продукты и бензин. Рынок жилья — лишь отражение этого.

Доступность жилья — главный камень преткновения. Средний возраст первого покупателя теперь 40 лет. Люди всё чаще смотрят на дома, продаваемые с аукциона. И это не случайные факты, а системная проблема. Когда базовые расходы съедают бюджет, ипотека становится непозволительной роскошью.

Что показывают данные Realtor.com

Отчёт Realtor.com сравнил рынок 2026 года с тем, что было в 2022-м. Тогда спрос на дешёвые дома значительно превышал предложение. Сейчас всё иначе. Интерес к домам ниже 370 тысяч долларов упал до минимума с 2019 года. И это не временное явление — это структурный сдвиг.

Что особенно тревожно: снижение интереса к дешёвым домам не приводит к росту конкуренции за них, как было бы в обычном рынке. «Вместо этого активность в нижнем сегменте упала до минимума с 2019 года. Данные говорят о том, что многие домохозяйства, которые раньше боролись за такие дома, вообще перестали выходить на рынок», — отмечает Сюй.

Сравнение сегментов рынка

Почему дешёвые дома больше не привлекают

Поверхностная сбалансированность рынка обманчива. Общий спрос и предложение могут выглядеть выровненными, но это скрывает глубокий раскол. Даже с учётом того, что цены немного упали, доступность не улучшилась. Зарплаты не поспевают за инфляцией, а ипотечные ставки остаются высокими.

Вдобавок ко всему, на рынке стало меньше дешёвых домов. В 2021 году таких листингов было 54,2% от всего трафика, в 2026-м — уже 42,8%. Сокращение предложения и спроса идёт рука об руку, и это не случайность. Застройщикам невыгодно строить жильё для людей с низкими доходами — маржа низкая, а затраты высокие. Так что дефицит дешёвого жилья будет только усугубляться.

Что делать тем, кто хочет купить первое жильё

Если вы планируете покупку в нижнем ценовом сегменте, ждать у моря погоды не стоит. Рынок сам собой не исправится. Вот несколько практических шагов.

Во-первых, накопите как можно больший первоначальный взнос. Чем больше собственных средств, тем меньше зависимость от ставок. Даже 20% — уже хорошо, но 30% дадут ещё больше возможностей для торга.

Во-вторых, рассмотрите альтернативные локации. Пригород и небольшие города часто предлагают более доступные варианты, чем мегаполисы. Это не всегда удобно, но иногда это единственный шанс. Изучите рынок в радиусе 100–150 км от крупных городов — разница может составлять 30–40%.

В-третьих, ищите программы поддержки для первых покупателей. В США существует множество федеральных и местных программ, которые помогают с первоначальным взносом или предлагают льготные ставки. Это не панацея, но может скрасить разницу.

В-четвёртых, рассмотрите возможность покупки дома вместе с другими. Например, с друзьями или членами семьи. Совместная собственность становится всё популярнее, хотя и требует юридической аккуратности.

И наконец, не игнорируйте foreclosure-аукционы. Там можно найти дом за 70–80% рыночной стоимости, но нужен опыт и готовность к риску. Юрист или проверенный агент обязательны.

Коротко

Рынок жилья США больше не является единым целым. Раскол между богатыми и бедными становится структурной проблемой, и в ближайшие годы она никуда не денется. Для покупателей с ограниченным бюджетом это означает одно — нужно действовать умнее и быстрее, чем раньше. Или принимать жёсткую реальность: если вы не в верхней части K, придётся искать обходные пути. И лучше начать это делать уже сейчас.